Đánh thuế nhà trống của người giàu không giúp ích gì cho khủng khoảng nhà ở

Ở các quốc gia, nhiều người giàu có rất nhiều bất động sản trong khi rất nhiều người vẫn không đủ khả năng để mua nhà cho mình. Điều đó dẫn tới tình trạng người thừa vẫn thừa mà người thiếu vẫn thiếu. Người giàu có thể có nhiều nhà mà không sử dụng, họ coi đó như một khoản đầu tư hoặc tích trữ tài sản, một trong những nguyên nhân làm cho giá nhà không giảm và làm giảm luôn cả khả năng tiếp cận nhà ở của người nghèo. Đã có những ý kiến cho rằng nên hạn chế việc người giàu mua nhà xong để đó mà không sử dụng, vừa gây lãng phí vừa làm cho thị trường không lành mạnh vì tính đầu cơ của một bộ phận. Dù vậy, tờ Bloomberg hôm vừa rồi thì đăng tải ý kiến của chuyên gia kinh tế Mỹ cho rằng, việc chính phủ đánh thuế đối với nhà trống (tức nhà không sử dụng) của người giàu chẳng giúp ích gì cho việc cải thiện khủng hoảng nhà ở, điều mà chính phủ cần làm là giải quyết vấn đề khác chẳng hạn như  sự mất cân đối trong mối quan hệ cung-cầu về nhà ở.

Các nhà hoạch định chính sách đấu tránh để kiểm soát nhà ở có mức giá phải chăng, quan chức ở những thành phố lớn nhất trên thế giới có một tham vọng là : đánh thuế lên nhà trống của người giàu.

Los Angeles đang có kế hoạch đánh thuế lên nhà trống vào năm 2022, trong khi đang phải đối mặt với cuộc khủng hoảng về nhà ở. Quan chức Hồng Kông đang xem xét đánh thuế lên chủ đầu tư của căn hộ để ngăn họ đầu cơ những căn hộ mới. Ireland đang còn cân nhắc. Barcelona đã tiến bước dài trong việc đe dọa sẽ tịch thu căn hộ trống của chủ sở hữu – trả nửa giá thị trường – và chuyển thành những căng hộ đó thành cho thuê. Paris tăng gấp 3 lần thuế đối với căn nhà thứ 2 trong năm 2017

Các lý do khác nhau: Không khuyến khích người dân giữ tiền mặt ở nhà thay vì sống trong những căn nhà đó, hoặc dừng việc bóp méo dữ liệu về cung cầu với những tài sản không có trên thị trường. Những nhà hoạch định luật thì nói xu hướng đang cạn dần tồn kho, đang gây khó khăn hơn cho những người thuê và mua nhà có mức thu nhập từ thấp đến trung bình ở trong một thị trường toàn cầu vốn đã bị siết chặt và đắt đỏ. Có hy vọng rằng thuế có thể bù đắp được những nỗ lực cho nhà ở giá phải chăng hoặc thúc đẩy địa chủ và những người giàu có phải mang tài sản của mình đầu tư vào thị trường

Không phải ai cũng bị thuyết phục

“Thuế cho bất động sản bỏ trống rơi vào quỹ của một thứ gì đó nghe có vẻ tốt nhưng sẽ không làm nên điều gì khác biệt trong thực tế”. theo lời Breadan Coates, giám đốc chương trình chính sách kinh tế tại viện Grantta ở Melbourne. “Nó là một thứ lẻ loi trong cuộc chơi chính”

Các nhà kinh tế học nói những nhân tố như mức lãi suất thấp kỷ lục, sự gia tăng dân số, sự mất cân bằng trong cung cầu, và sự thiếu hụt trong việc xây dựng nhà ở giá phải chăng, gây nên những tác động lớn hơn. Các nhà phê bình thì nói thuế mang màu sắc chính trị hơn là nguồn thu nhập có ý nghĩa, ít hơn một cách tiếp cận sẽ tạo ra một vết lõm trong cuộc khủng khoảng nhà ở giá rẻ toàn cầu. Một số ý kiến để cân nhắc, một số để thi hành. Những người khác thì lại lo rằng ý tưởng này hoàn toàn sai. Vậy, đánh thuế như thế có thành công không?

Ít nhất là một số câu trả lời có thể nằm ở 2 trong  những thành phố có giá cả phải chăng nhất thế giới, mà mới đây được đã thực hiện đánh vào “những ngôi nhà ma”. Ở Vancouver, ban hành năm 2017, nguồn thu từ thuế đã vượt quá mong đợi nhưng lượng tồn về căn hộ cho thuê vẫn không nhúc nhích. Ở Melbourne, nơi mà thuế này được đưa ra năm 2018, sự thay đổi cũng rất nhỏ. Ở cả 2 thành phố,chưa bằng chứng thuyết phục rằng giá nhà đã ổn hơn.

Không có lượng tồn nào.

Một thị trường bất động sản cho thuê với tồn kho gần bằng 0 đã khiến Vancouver áp dụng mức thuế nhà trống là 1 % giá trị tài sản.

Trong năm 2019, các chủ sở hữu ở trong thành phố đã chuyển hơn 5,000 căn hộ sang cho thuê dài hạn, mà cơ quan nhà ở liên bang Canada đã quy ít nhất một phần cho thuê mới.  Và tiền thuế hơn 84 triệu đô la Canada ( 67 triệu USD) trong doanh thu thuế từ 2017 đến 2019, vượt ước tính ban đầu là 2 triệu đô Úc trong mỗi năm. Số tiền thu về được dùng để phát triển nhà giá rẻ và căn hộ cho thuê.

Những chiếc bánh nhỏ

 

Tỷ lệ căn bổ trống ở Vancouver đã xuống dưới 1% trong các năm qua. Mặc dù con số là đáng khích lệ, Vancouver ban đầu mong muốn có hơn 10,000 căn nhà trống hoặc “không được sử dụng”. Thành phố thực sự xác định chỉ có 2.538  căn được thống kê trong năm 2017. Con số đó giảm gần 15%, tương đương 645 căn, trong 2 năm tới, một sai số làm tròn trong một thị trường nhà ở với gần 200,000 bất động sản.

Mặc dù thuế đóng vai trò chính trị trong cộng đồng dân cư thành phố, nhưng thị trưởng Kenedy Stewart cho biết vẫn còn chỗ để điều chỉnh nó.

“Công cụ đột phá đã giúp đưa hàng ngàn ngôi nhà vào thị trường cho thuê để giúp những người có nhu cầu, nhưng vẫn còn quá nhiều ngôi nhà bỏ trống”, ông nói năm ngoái, trong một tuyên bố về việc đánh thuế gấp 3 lần

Vẫn còn những sự cải thiện đáng chú ý trong việc tạo ra các căn hộ cho thuê. Tỷ lệ căn trống ở khu vực đô thị Vancouver mở rộng là 0,8% năm 2020, tăng nhẹ lên 0.3% trong năm qua, theo cơ quan nhà ở liên bang. Thành phố đã hy vọng rằng thuế sẽ làm tăng tỷ lệ trống lên 5% nhưng bất kỳ nguồn cung mới nào được đưa ra đều đã được tiêu thụ hết.

Trong khi đó, giá thuê tiếp tục tăng. Giá thuê căn hộ trung bình tăng 1,1% lên đến 1,914 đô la Canada vào năm ngoái trong thời kỳ đại dịch, ngay cả khi nhu cầu về nhà ở giảm khi mà sinh viên rời đi và người nhập cư ngừng lại.

Theo đà tăng

 

Mức thuê của Vancouver đã tăng kể từ 2015 trong mỗi năm

Giá nhà leo thang tại Vancouver

Nguồn: Bloomberg theo cơ quan quản lý nhà ở liên bang tại Vancouver

Trong khi Vancouver chưa đưa ra bất kỳ bảng phân tích chi tiết về giá trị của bất động sản trống, dữ liệu tổng hợp cho thấy chúng vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp. Trong năm 2019, năm gần nhất mà con số được thống kê, giá trị trung bình của một căn hộ gia đình trống có mức là giá là 3,5 triệu đô Úc, so với mức 2,3 triệu đô Úc của những căn nhà trong khắp thành phố.

Những căn nhà đó không chuyển thành những căn cho thuê giá rẻ.

“Đừng nghĩ bạn sẽ đi giải quyết khả năng chi trả  cho nhà cửa của tầng lớp lao động bằng việc áp dụng các thuế này”, Thomas Davidoff, giáo sư tài chính bất động sản tại đại học Columbia Anh. “Người nước ngoài mua nhà, đặc biệt là sở hữu nhà trống, tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp”

Phân tích từ dữ liệu về thuế bởi nhà phân tích Jens Bergmann, người đang sở hữu công ty phân tích dữ liệu ở Vancouver, và Nathanael Lauster, một giáo sư trợ giảng tại đại học Colombia Anh, đã cho thấy rằng những pieds-à-terre bị bỏ trống bởi các chủ sở hữu ngoại quốc sẽ không bao giờ phổ biến ở Canada như mọi người vẫn nghĩ.

[ Chú thích: pieds-à-terre căn hộ hoặc chung cư, thường nằm trong một thành phố lớn cách xa nơi cư trú chính của một cá nhân (Wikipedia) ]

Miami, New York, Houston, Phoenix, Chicago và San Francissco đã có nhiều căn hộ trống hơn Vancouver, nghiên cứu chỉ ra.

Những căn bỏ trống

 

Ở Vancouver, những căn bỏ trống thường nằm ở phân khúc cao cấp của thị trường. Báo cáo thường niên về thuế nhà trống năm 2019 của Vancouver chỉ ra rằng giá trị trung bình của căn hộ cho thuê trên toàn thị trường là 0,9 triệu đô Úc trong khi giá trị trung bình của những căn hộ cho thuê bị bỏ trống là 1.5 triệu. Giá trị trung bình của ngôi nhà đơn lẻ là 2.3 triệu trong khi con số này dành cho nhà bị bỏ trống là 3.5 triệu.

Một số nhà có vẻ như trống thực sự đủ điều kiện để miễn thuế, ví dụ như chủ sở hữu đang ở bệnh viên hoặc đang đi du lịch, hoặc bất động sản đang được xây dựng cơ bản.

“Chúng tôi có những câu hỏi vấn đề đánh thuế với nhà trống liệu đang được áp dụng quá mức như một giải pháp ngăn chặn khủng hoảng nhà ở”, von Bergmann và Lauster viết. “Thuế nhà trống là thuế hay. Xem nó như là như là một việc tương đương tăng thuế bất động sản”.

Họ khuyến cao: “Chỉ cần đảm bảo các kỳ vọng được thiết lập phù hợp”.

Không có sự thực thi nào

Ở Melbourne, những gia đình có mức sống trung bình đang thấy mình phải trả giá sau 2 thập kỳ bùng nổ nhà ở kéo dài. Và dọc khắp Australia, số hộ gia đình thu nhập thấp đang đau đầu với việc đi thuê thì còn nhiều gấp 2 lần con số đó.

Thuế của Melbourne, sống như nhiều nơi khác, là để tăng tồn khó cho bất động sản cho thuê hoặc bán. Hơn nữa, chủ sở hữu nước ngoài với căn nhà trống cũng phải đối mặt với thuế quốc gia.

Let down

 

Thuế nhà trống Merbourne đã không mang đến kết quả như dự đoán.

Nhưng một số ít đã phải nhảy lên. Trong năm trước đại dịch, Merbourne đánh thuế 587 bất động sản tăng 6.2 triệu đô Úc (4,5 triệu USD). Dự kiến ban đầu là 80 triệu đô Úc trong 4 năm .

Đó là sự thất vọng lớn cho những người ủng hộ như Karl Fitzgerald. giám đốc nghiên cứu tại Prosper Australia, một tổ chức phi lợi nhuận tập trung chủ yếu vào cải cách thuế. Trong năm 2019, ông ước lượng có 24042 bất động sản ở Merbeourne có mức tiêu thụ là 0 lít nước mỗi ngày, nghĩa là nó hoàn toàn không được sử dụng. Trước khi ra luật thuế, các chuyên gia bất động sản đã chỉ ra rằng có thể dễ dàng thuê một người nào đó đến và bật đèn như thể đang có người sống ở trong đó.

Nếu Vancouver là nơi phát huy tốt vai trò của thuế với nhà trống thì Merbourne là dở nhất”, Fitzgerald nói. “Chỉ là không có thực thi”.

Fitzgerald bây giờ tin rằng thuế đất tăng lên, nơi mà cả đất và bất động sản đều bị đánh thuế hàng năm, có thể là cách đơn giản hơn để không khuyến khích việc mua đầu cơ và khuyến khích các nhà phát triển và chủ sở hữu cung cấp nhiều hơn bất động sản để sử dụng.

Bang Victoria chủ yếu dựa vào việc tự báo cáo của các chủ sở hữu, và những người cố tình coi thường luật pháp sẽ phải đối mặt với mức thuế phạt lên đến 90%. Fitzgerald nói rằng ông không tìm thấy bằng chứng về việc phạt tiền do không tuân thủ.

Ngược lại, Vancouver, nơi phạt tới 10.000 đô la Canada mỗi ngày vì khai báo sai, đã thực hiện 9.310 cuộc kiểm toán từ tháng 11 năm 2019 đến tháng 11 năm 2020, nâng cao doanh thu 18,2 triệu đô la Canada, theo số liệu của thành phố.

Tăng ổn định

Giá nhà tăng ổn định tại Canada

Ảnh chụp màn hình. Nguồn: Bloomberg

Giá thuê ở Melbourne đã tăng đều đặn trước Covid
Ở Melbourne, giá nhà thuê và lượng nhà tồn hầu như không thay đổi cho đến khi đại dịch xảy ra: Vào tháng 12 năm 2019, tỷ lệ trống ở mức 2,5% so với 2,1% vào tháng 12 năm 2017, theo dữ liệu từ SQM Research. Giá thuê căn hộ trung bình hàng tuần ở mức 409 đô la Úc, ít thay đổi so với mức 396 đô la Úc hai năm trước đó.
Giống như nhiều thành phố khác, tình hình bị ảnh hưởng bởi đại dịch khi tỷ lệ trống tăng đột biến và giá thuê giảm. Biên giới đóng cửa có nghĩa là nhu cầu giảm từ các nhóm chính như sinh viên nước ngoài, trong khi việc áp dụng rộng rãi các chính sách làm việc tại nhà khiến người thuê chuyển đến ở nơi xa hơi để tìm kiếm giá trị tốt hơn.

Lượng tồn ít

 

Tỷ lệ trống của Melbourne vẫn ở mức thấp trước Covid-19
Đối với thuế quốc gia, 340 bất động sản đã được đánh trên khắp nước Úc trong năm tài chính 2019 đến 2020, thu về cho quốc gia này tổng cộng 3,7 triệu đô la Úc.

Điều đó tương đương với mức trung bình là 10,882 đô la Úc cho mỗi bất động sản, mà trên hệ thống phân vùng được sử dụng cho thấy bất động sản điển hình bị đánh thuế được định giá vào mốc 2 triệu đô la Úc.

Vì vậy, ngay cả khi những ngôi nhà đó đã được niêm yết trên thị trường mở, những người thuê đang gặp khó khăn không chắc có thể mua được chúng

Hiện tại, Melbourne đã đình chỉ thuế trong thời gian xảy ra đại dịch và ở cấp độ quốc gia, Văn phòng Thuế vụ Úc cho biết một khoản miễn trừ có sẵn cho những người bị ngăn chặn chiếm tài sản của họ trong 183 ngày bắt buộc.

Góc nhìn đạo đức

 

Ở Los Angeles, nơi mà thuế nhà trống đang được để trên bàn của cư dân để bầu trong năm tới, “có nhiều nhà trống hơn là số người không có nhà trong cộng đồng của chúng ta”, Joe Donlin, giám đốc nghiên cứu và vận động chính sách tại Chương trình Hành động chiến lược vì một nền kinh tế công bằng có trụ sở tại Los Angeles.

Tổ chức phi lợi nhuận đã công bố một báo cáo vào năm ngoái lập luận rằng thành phố nên thực hiện thuế đối với nhà trống của riêng mình, với lý do Vancouver là một nơi để cạnh tranh. Họ lập luận rằng mặc dù bản thân thuế sẽ không đủ để xoay chuyển tình hình, nhưng lưu ý rằng tỷ lệ trống cao hơn đối với các bất động sản đắt tiền hơn, luật như vậy sẽ gửi một thông điệp quan trọng.

Donlin nói: “Có một cơ hội tuyệt vời để tác động đến hành vi của những nhà đầu cơ đang giữ các căn hộ bỏ trống và tạo ra doanh thu để phát triển các loại nhà ở giá cả phải chăng để làm nơi ở cho tất cả các thành viên trong cộng đồng của chúng tôi.
Đối với một số thành phố, vấn đề không chỉ là về việc phân phối lại nhà ở hoặc doanh thu từ thuế, mà là quan điểm chính trị và đạo đức của việc không có nhiều nhà hơn mức bạn cần trong khi những người khác phải vật lộn để duy trì một ngôi nhà.

James McIntyre cho biết: “Các loại thuế này thiên về tính toàn vẹn của thị trường bất động sản và các vấn đề chính trị trong nước như khả năng chi trả và tính sẵn có của nhà ở hơn là một nguồn thu hiệu quả”.James McIntyre, một nhà kinh tế học có trụ sở tại Sydney của Bloomberg Intelligence, cho biết. “Điều thực sự thúc đẩy khả năng chi trả của nhà ở là những thứ như lãi suất, hạn chế lập quy hoạch và thiết lập thuế tổng thể.”

Năm nay, Vancouver đã tăng thuế trống lên 3% giá trị định giá của bất động sản.

“Bằng cách tăng gấp ba lần mức thuế từ 1% lên 3% kể từ khi áp dụng thuế”, Thị trưởng Vancouver Kennedy Stewart nói khi ông thông báo về việc tăng thuế, “chúng tôi đang gửi một thông điệp mạnh mẽ hơn rằng nhà cửa là của mọi người, không phải đầu cơ.”

Bình luận

Scroll to Top